Leggi e decreti

La legge finanziaria per il 2010 ha riaperto il termine per la rideterminazione del valore fiscale dei terreni edificabili e agricoli di proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali (scaduto il 31 ottobre 2008) fissato ora al 31 ottobre 2010. Entro tale data deve essere asseverata la perizia e deve essere pagata l’imposta sostitutiva (o almeno la prima rata, in caso di rateazione). E’ cambiata anche la data a cui deve fare riferimento la perizia per stabilire il valore dei terreni, che è ora fissata al 1° gennaio 2010. Ciò significa che può operare la rivalutazione chi è proprietario di un terreno al primo gennaio 2010, e si può tenere conto degli incrementi di valore verificatisi fino a questa data.

La rivalutazione è di solito conveniente per chi vuole vendere un terreno edificabile. Ricordiamo infatti che in caso di vendita di un terreno edificabile da parte di un privato, il guadagno (“plusvalenza”) risultante dalla differenza tra il prezzo di vendita e il valore di acquisto dell’area è tassato con le aliquote ordinarie previste per le imposte sui redditi (dal 2006 era prevista, in alternativa, la possibilità di pagare al momento dell’atto un’imposta sostitutiva del 12,50%, aumentata al 20% dal 3 ottobre 2006, ma tale possibilità è stata esclusa per i terreni edificabili dal 1° gennaio 2007). In ogni caso, se il terreno è stato acquistato recentemente, ed era già edificabile al momento dell’acquisto, la plusvalenza può essere minima. Chi invece è proprietario del terreno da molto tempo, e magari lo aveva acquistato come terreno agricolo, al momento della vendita può trovarsi a pagare un’imposta molto alta.

Ecco perché può essere conveniente rivalutare il costo fiscale del terreno pagando solamente un’imposta sostitutiva, pari al 4% del valore del terreno al primo gennaio 2010. Il valore su cui si paga l’imposta sostitutiva sarà assunto come valore iniziale del terreno al momento della rivendita. Ciò significa che se la rivendita avviene entro breve tempo, senza che sia aumentato ancora il valore del terreno, non c’è alcuna plusvalenza.

Chi ha già in mente di vendere deve approfittarne, ma l’operazione può essere conveniente anche se la vendita avviene in un momento successivo. Per godere dell’agevolazione è sufficiente fare predisporre da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile) una perizia giurata di stima del valore di mercato del terreno al primo gennaio 2010. Il tecnico deve giurare la perizia davanti a un notaio entro il 31 ottobre 2010. In alternativa il giuramento può avvenire in tribunale. Entro la stessa data il proprietario del terreno deve versare l’imposta sostitutiva pari al 4% del valore risultante dalla perizia. Si può però dilazionare l’imposta in tre anni, con un interesse annuo del 3% sulle rate successive alla prima. In ogni caso la perizia deve essere giurata prima della vendita del terreno. Infatti il valore di perizia vale anche come valore minimo su cui calcolare le imposte dovute dall’acquirente, anche quando il prezzo effettivamente pagato è più basso.

Un altro aspetto da considerare è quello dell’Ici, che si applica sul valore di mercato degli immobili al primo gennaio di ogni anno. Con una perizia che ne determina il valore è difficile assumere un valore diverso per il calcolo dell’imposta.

Oltre che per i terreni edificabili, la rivalutazione è ammessa per i terreni agricoli, che producono una plusvalenza tassabile solo se rivenduti entro cinque anni dall’acquisto. Di solito non c’è un grosso incremento di valore in un periodo così breve, ma la rivalutazione è conveniente quando il terreno sta per diventare edificabile in base a un piano regolatore adottato ma non approvato, o anche solo in corso di discussione.

Ricordiamo infine che chi aveva già rivalutato un terreno al primo gennaio 2002, al primo gennaio 2003, al primo luglio 2003, al primo gennaio 2005 o al primo gennaio 2008 può farlo di nuovo, con riferimento al primo gennaio 2010, se c’è stato un ulteriore incremento di valore.

In tal caso, però, deve pagare ancora l’imposta del 4% sul nuovo valore di perizia, e secondo l’Agenzia delle entrate può chiedere il rimborso di quanto pagato in precedenza solo se non sono ancora trascorsi quattro anni dal primo pagamento.

1. L’obbligo di dichiarare le prestazioni energetiche e la classe energetica degli edifici oggetto di annuncio commerciale per la vendita o la locazione, previsto dall’art. 9, comma 1, lettera d) della l.r. 24/2006, decorre dall’1 gennaio 2012. Tale obbligo si applica a tutti gli annunci pubblicati su giornali, manifesti, volantini, siti web, trasmessi alla radio o alla televisione, per conto di qualsiasi soggetto (persona fisica, società, cooperativa, associazione, fondazione, ente pubblico o privato, ecc.) al fine di porre in vendita o in locazione una o più unità immobiliari, o interi edifici, a prescindere dalla destinazione d’uso ex dpr 412/1993, fatte salve le esclusioni di cui al punto 4.
   Si ricorda che la certificazione energetica degli edifici o delle singole unità immobiliari è disciplinata dall’art. 25, commi 4 bis e 4 ter della l.r. 24/2006, nonché dalla dgr 5018/2007, nella versione aggiornata con dgr 8745/2008. Pertanto, l’attestato di certificazione deve comunque essere predisposto in caso di:
   • richiesta del certificato di agibilità o presentazione della dichiarazione sostitutiva di cui all’art.5 della l.r. 1/2007, nel caso di edifici di nuova costruzione o che siano stati oggetto degli interventi di cui al punto 9.1 della dgr 8745/2008 rilevanti interventi di ristrutturazione;
   • compravendita di interi edifici o di singole unità immobiliari;
   • locazione di interi edifici o di singole unità immobiliari;
   • stipula di contratti per la gestione degli impianti termici o di climatizzazione in cui il committente sia un Soggetto pubblico;
   • stipula di Contratti di Servizio Energia e Servizio Energia Plus ex d.lgs 115/2008;
   • nuova installazione o ristrutturazione di impianti termici;
   • sostituzione di generatori di calore con potenza superiore a 100kW.

   L’annuncio commerciale relativo alla vendita o alla locazione di edifici o unità immobiliari esistenti, per i quali siano terminati i lavori di costruzione, ampliamento, ristrutturazione, manutenzione straordinaria, recupero del sottotetto, installazione o ristrutturazione dell’impianto termico, sostituzione di un generatore di calore con potenza superiore a 100kW (in pratica, tutte le fattispecie di cui ai punti 6.1 e 9.1 della dgr 8745/2008), dovrà indicare espressamente la prestazione energetica per la climatizzazione invernale (kWh/m² per anno o KW/h/m³ per anno, a seconda della destinazione energetica, redatto ai sensi della dgr 5018/2007 e s.m.i.

2. Nel caso di annunci commerciali che riguardino la vendita o la locazione di edifici o di unità immobiliari per i quali siano in corso i lavori di cui al punto 6.1 o 9.1 della dgr 8745/2008 o siano in corso lavori che comunque modificano la prestazione energetica per il riscaldamento, dovrà essere indicato il fabbisogno di energia primaria per il riscaldamento (kWh/m² per anno o KW/h/m ³ per anno), riportato nella più recente relazione ex art. 28 della l.10/91 depositata presso il Comune di competenza e la classe energetica corrispondente. Tale relazione dovrà essere redatta come da allegato alla dgr 5018/2007 e successive modifiche ed integrazioni. In tali annunci va espressamente riportata la dicitura “valore di progetto”, in modo da chiarire che i valori non fanno riferimento ad un attestato di certificazione energetica ma alla relazione tecnica di cui all’art.28 della l.10/91.
3. Qualora i lavori in corso non riguardino gli interventi di cui al precedente punto 2, il proprietario potrà utilizzare i dati contenuti nella certificazione energetica predisposta in passato, a condizione che sia stata redatta ai sensi della dgr 5018/2007 e successive modifiche ed integrazioni. Si ricorda che la validità dell’attestato di certificazione è di 10 anni, a condizione che l’edificio o l’unità immobiliare non subisca interventi che comportino la modifica della prestazione energetica o venga cambiata la sua destinazione d’uso (punto 10.4 della dgr 8745/2008). Nel caso in cui la suddetta certificazione non sia mai stata predisposta, oppure l’edificio/unità immobiliare abbia subito le modifiche di cui sopra, il proprietario dovrà provvedere ad incaricare un soggetto certificatore al fine di redigere la certificazione energetica ai sensi della dgr 5018/2007, come aggiornata con dgr 8745/2008.
4. Sono esclusi dall’ambito di applicazione delle disposizioni di cui ai precedenti punti 1 e 2, le seguenti fattispecie:
   1. i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono mantenuti a temperatura controllata o climatizzati per esigenze del processo produttivo;
   2. i fabbricati industriali, artigianali, agricoli e relative pertinenze qualora gli ambienti siano mantenuti a temperatura controllata o climatizzati utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti recuperabili;
   3. gli edifici e le unità immobiliari prive di impianto termico (come definito al punto 2, lettera ee) della dgr 8745/2008) o di uno dei suoi sottosistemi necessari alla climatizzazione invernale;
   4. le locazioni di immobili per una durata massima di 30 giorni;

   Gli annunci commerciali inerenti alle fattispecie di cui sopra dovranno riportare la dicitura “Immobile non soggetto all’obbligo di certificazione energetica”

5. L’art. 27, comma 1 quater della l.r. 24/2006 prevede che il titolare dell’annuncio commerciale che non rispetti le disposizioni emanate dalla Giunta regionale concernenti l’obbligo di dichiarare la classe e l’indice di prestazione energetica dell’edificio o della singola unità abitativa posti in vendita mediante l’annuncio commerciale stesso, incorre nella sanzione amministrativa da 1.000€ a 5.000€. L’accertamento e la contestazione della violazione, nonché l’irrogazione e l’introito della relativa sanzione competono al Comune in cui è situato l’edificio o l’unità immobiliare oggetto di violazione.
   L’Organismo Regionale di Accreditamento, le cui funzioni sono state definite con dgr 5018/2007 e successive modifiche, è tenuto verificare periodicamente il rispetto dell’obbligo di cui ai punti 1.1. e 1.2 negli annunci commerciali e le conseguenti misure adottate dai comuni competenti. Le risultanze di tale verifica saranno trasmesse alla Regione Lombardia con periodicità annuale.